如果说第一代商业地产是“温饱”，致力于满足消费者的基本生活需求，那第二代商业地产将立足于“富裕”，提升物质及精神生活品质，进阶马斯洛金字塔的上层。换句话说，以往是量产白面包，如今是往面包里夹火腿和鸡蛋，以质优取胜让消费者流连忘返，回味无穷。
2015年站在新的时间起点，中国商业地产在总量过剩、虚拟零售的夹攻以及零售额增幅放缓的大环境下，尾大不掉的第一代商业地产应如何突围困局、寻求新生？第一太平戴维斯中国区商铺部负责人朱兆荣先生把脉零售市场的失衡症结，剖析市场新陈代谢的合理周期，以独到的眼光阐释转型和升级，并创新提出“第二代商业地产”的新生态。
第一代商业地产：优势渐消
第一代商业地产处于市场发展的早期，由于当时市场供应稀疏，通常并不讲究合理规划、体量大小、品牌引进、业态配比和经营管理，单纯的商品买卖以足以支撑起第一代商业地产风风火火发展的20年。而近年来，体量局促、品牌和业态单一、规划不合理且缺乏经营管理的第一代商业地产面对越发精明的消费者，显得力不从心。
伴随着第一代商业地产渐为明日黄花，朱兆荣先生表示：“我并不认为供应超量和电商崛起是第一代商业地产没落的症结。相反，我认为这是市场的自然规律，随着市场的不断进步，消费者的日渐进取，‘什么都不讲究’得第一代商业地产终将淡出历史舞台，为第二代商业地产的崛起让路。而供应量和电商也只是加速了这一趋势，让第二代商业地产加快步伐。这也是我们一直以来所期待的转型和升级。”
第二代商业地产：蓄势崛起
我们把第二代商业地产的特点简单的归纳为以下几点：
-地段“优”，未必地处核心商圈，可以是办公楼汇集的次级商务区，也可以是住宅汇集的民用生活区，但必须交通便捷、配套齐全，这是支撑商业地产未来的关键。
-品牌“鲜”，应在不遗余力保留经典品牌的同时，引进优质的新品牌，只有做到“新”、“老”搭配，才能始终保持那份神秘感和新鲜感，这是吸引人流驻足的核心要素。
-业态“广”，多业态、一站式、体验性消费是第二代商业地产的核心，新生代购物中心的立身之本。
-规划“精”，合理搭配业态组合，配合现代人的生活节奏，在初具雏形的娱乐、家庭消费以外，揉合游戏、体育、教育等多样化的生活元素。
-体量“大”，没有大体量的商业空间，那合理规划、业态丰富都无从谈起。因此，这是第二代商业地产成功的根本。
-管理“新”，创新的管理和运营将成就卓越的商业地产，一个强大的品牌故事/主题/身份以及一支专业有效的管理团队，这样的组合对于商场的成功大有裨益。
朱兆荣先生进一步提出，第二代商场提供给消费者的不仅仅是商品本身，而是一种生活方式和态度。因此，开发商的落脚点在于充盈体量、丰富层次。从优化消费体验出发，开发商应致力于合理的空间设计、多渠道的消费模式、一站式的服务理念，突破传统商业地产的窠臼。
超量供应终将被消化 电商无法独善其身
朱兆荣先生认为，目前市场所谓的超量供应，尤其是在一线城市的超量供应，只是把开发周期缩短了，因此短时间内出现了供应过于集中。朱兆荣说：“短时间内出现较大的供应很难适应市场自然消长的节奏，因而造成短期内的供过于求。从以往的经验我们可以看出，一个商圈从起步到成熟需要经历一个潜心培育的过程，例如，传统的核心商圈南京西路、淮海中路、小陆家嘴，它们也都是经历了10余年的积累，才发展成熟。而现在，我们看到的供过于求主要是在新兴区域初露端倪，比如现阶段的大虹桥板块。在这些新兴商圈，民用房还没有落成，办公楼租客还未入驻，较易催生供应量过剩的困境。”
因此，站在开发商的角度，充足的调研、精准的布局必不可少，对租金的预期不可好高骛远。朱兆荣先生强调，开发商应着眼中长线投资，项目定位有所错位、参差有别，做到差异化生存。随着时间的推移，像虹桥这样的交通要塞，在吸引了更多人流后，商业地产的供应终将被逐渐消化。朱兆荣先生指出：“在当前零售环境下，业主、投资者与开发商不应将眼光局限于短期增长，而需更多地关注中长期发展战略与前景。”
尽管电商近几年来呼风唤雨，但始终无法与实体商业相比拟，电商的优势较为单薄，打得始终是价格战，再无其它竞争优势。而精明的消费者崇尚更多新鲜的事物，以满足他们日益挑剔的视觉和触觉，从而激发其消费欲望。从长远看，电商终究无法独善其身，却将成为实体店很好的营销手段。在互联网蓬勃发展的今日，第二代商业地产将可以借助互联网实现线上营销、线下体验的模式，这也是第二代商业地产与第一代商业地产大不同。
最后，朱兆荣先生总结到：“中国的商业地产未来前景无限。日本、新加坡、台湾等海外品牌首选的聚集堡垒，由于近几年租金高企、市场容量趋于饱和，优势有所流失。中国正成为国际品牌进驻亚洲争相占领的要塞。伴随着中国第二代商业的崛起，它包罗万象，内涵丰富，定将是国际知名品牌的首选之地，而第二代商业地产也将与这些零售品牌紧紧相依，谋求长足的发展之道。”
文章来源：第一太平戴维斯