万科城风情商业街位于深圳市龙岗区坂雪岗大道东侧，贝尔路北侧。临近华为、新天下、富士康等大型高新技术产业。地铁4号线、5号线均在万科城或万科城附近设有站点。万科城风情步行街是依托万科城而建立的，总建筑面积3万平方米万科城风情步行街，并以其规模和崭新的社区商业模式赢得了“中国社区LIVINGMALL示范工程”的称号。
作为中国外向型社区商业的标本，万科城的发展备受社会的关注；在万科城轰轰烈烈地面世后，近年来，在经营策略上逐步调整，业态悄然地发生着变化，而最为明显的莫过于餐饮业态。目前，万科城餐饮比重已经从开始的30%发展到现在50%左右。
餐饮业态逐渐成为万科城风情商业街最为重要的业态，目前已有30户左右餐饮商家，主要以丹桂轩、东启湘厨、肯德基、名典咖啡为代表，涵盖了中餐、西餐、休闲餐饮等，聚集了湘菜、粤菜、东北菜、法式糕点、韩式料理等各种菜系，以满足社区及社区周边消费群体的需求。
根据我们进一步调研发现，万科城风情商业街餐饮中逐渐形成了以东启湘厨、丹桂轩为代表的大型中餐，以肯德基、名典咖啡为代表的西餐的格局。作为中西餐的领军，东启湘厨、丹桂轩分别以1500平方米和2400平方米居首，肯德基和名典咖啡也拥有300平方米和540平方米，远远高于其他餐饮品牌的店面面积（80㎡）。品牌效应尤其明显，而值得一说的是，在经营方面，上述大型品牌餐饮对于人流的拉动，对于项目在周边的影响力提升发挥着极其重要的作用。
在对深圳万科城风情商业街分析的基础上，我们针对深圳其他社区商业以及西安外向型社区商业（西荷美食商业街、常春藤、莱安逸境等）分析发现，外向型社区商业餐饮商家呈现以下几点特征：
（1）外向型社区商业餐饮业态面积占比一般达到30%以上，后期将根据项目经营情况，业态比例发生调整，一般情况下，餐饮业态比例将逐步提高，逐步成为社区商业中最为重要的业态。该现象产生的原因主要有随着社区周边商业的逐渐完善，传统零售商业逐渐受到挤压，导致商家陆续撤场；而餐饮业态其辐射力不仅仅局限于本社区居民，业态具有较强的辐射力，能够吸引方圆几公里内的消费人群（尤其是特色餐饮和大型中西餐）；其次是市场的选择，餐饮商家承租能力强，投资客户在高回报率的诱导下，倾向于餐饮商家。
（2）外向型社区商业，尤其是定位以餐饮为主题的社区商业，其餐饮类商家数量一般达到20家以上，以20-30家为宜；其中本地餐饮品牌是社区商业中最重要的组成部分，主要满足小区居民日常的就餐消费。
（3）项目一般引入3-5家知名餐饮品牌，作为项目的主力店或次主力店；知名品牌商家需求面积大，在市场上本身具有较强的影响力，能够发挥自身号召力吸引周边小区居民的人流，带动整体项目的经营。
（4）社区商业餐椅业态一般引进中餐、西餐、休闲餐饮商家，尽可能涵盖各种菜系（国内及国外），以满足不同消费者的消费需求；为了突出项目的特色，增强项目的影响力，引入特色餐饮商户显得极为重要。
社区商业餐饮商户的生存之道
餐饮商业作为社区商业最为重要的组成要素，但餐饮业态的成功经营绝非易事。近来，我们针对社区餐饮商户进行了访谈及分析，认为社区商业商户成功经营主要表现在以下几个方面；首先是选择繁华的小区，品牌商家对此尤为重视，其次是租赁物业满足商户的餐饮需求，最后则是餐饮商家在经营过程中有效的的经营策略。
（1）选址——锁定核心消费群
对于餐饮商户来说，拥有固定的目标消费群体，是成功经营的保障；因此如何选址，保障目标消费群是餐饮商家的重中之重。对于餐饮商户，在精准的目标消费群体定位下，选择经营场所是成功经营的第一步。如品牌中餐丹桂轩，一般选择在客流繁忙之处，如繁华商业街市、车站、人流量大的街道，以及消费水平中等以上的区域性商业街市或特别繁华的社区型街市。
（2）物业条件——经营的基础
餐饮业态对于物业有较大的要求，除了在面积上、楼层上做选择外，给排水、油烟管道、隔油池、空调、电梯、燃气管道、停车位等成为重要的衡量因素。我司对各类型餐饮商户做了相关的访问，综合分析如下：
（3）策略——长盛不衰的秘诀
社区商业餐饮商户在经营过程中除了成本（包括原料成本、租金成本和人力成本）的控制和企业管理之外，还需要从定位营销上实现突破方能取得成功。
首先，对于社区商业餐饮商户最为重要的是要围绕项目社区及周边社区居民，一切的营销工作都是以该类顾客的需求为出发点，利用竞争对手的薄弱环节做文章，从店面抓起。比如设计精美的POP广告、将店面店堂定期的装饰成不同的主题风格、针对特色新奇的菜肴产品向前来就餐的客人进行赠送或优惠等。
其次，应根据社区及周边环境、自身硬件设备、出品技术力量、消费群体的细分进行定位。根据项目及周边居住群体深入分析，一般而言，餐饮消费群体来说大至可以分为三类：一是美食类，这类消费群讲究的是食品的味道，有消费能力，对价格不是很在意；二是猎奇型，这类消费者追求的是新奇的烹调方法，精致美观的器皿装饰，对就餐环境也较为在意，有一定的消费力；三是实惠型，这类消费群体大多是工薪阶层和家庭消费居多。针对目标市场，顾客的喜好和需求，突出“新奇”和创造性，以尽快树立在顾客心中的良好形象，扩大知名度。
最后，经营要有产品特色和文化特色，做精产品，做足文化；让消费者能够成为日后的“回头客”，逐渐在社区周边形成名气，扩大消费群体。