【商业地产】32个城市群现结构性机会
十年前的福利分房，成就了万科、恒大、龙湖等一线知名房企，习李政府城镇化十年将会造就一批新的房企巨头，当机会来临的时候是否有足够的能力把握机遇、产城融合、站到新的风口，房企值得思考并提前准备。
一份纲领性的新型城镇化权威文件，为开发商提供了怎样的新型机遇？
近期，中共中央、国务院印发的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》正式公布。这份共计30多章，全文3万多字的《规划》，是今后一个时期指导全国城镇化健康发展的宏观性、战略性、基础性文件。
迟来的新规划
“故乡，再也回不去了”。
2014年马年以来，从企业家到普通白领，乡愁通过自媒体持续发酵。历经人类史上最大规模迁徙——春运后的人们发现，几经辗转回到的故乡，早已经改变了模样。
这几乎是全国城镇化的典型样板。层出不穷的楼房，随处可见的工业污染。光鲜建筑背后有着一个简单的逻辑——盖房为拆迁致富。类似的案例已经成为普遍现象。与此同时，“鬼城”、“睡城”、“死城”……各种名目繁多，描述只见地产不见产业的文章频频见诸报端。
与之相对应，出行难、就医难、污染严重等一系列大城市病如同挥之不去的阴影，笼罩着北上广深一线城市。
正是在这样的背景下，新型城镇化被寄予厚望。而经历着行业巨变的开发商，在前景难料中，扎堆一线城市规避投资开发风险……于是，2013年的一线城市，地王频出，地价飞涨，一线城市土地出让金创出历史性纪录。
在经历了抢地风潮之后，2014年的春天，银行业收缩信贷的进程中，楼市成交萎缩，房价出现松动，资本市场地产类股票持续下行，开发商也难寻方向。
作为权威文件， 姗姗来迟的《国家新型城镇化规划》，至少为开发商提供了未来几年行动参考。
32个城市群
值得关注的，最新发布的《国家新型城镇化规划》提出了“优化提升东部地区城市群、培育发展中西部地区城市群、促进各类城市协调发展”等城市发展战略。而针对中小城市，则提出了“加快发展中小城市，有重点地发展小城镇”等具体思路。
针对未来的新型城镇化规划，城市群成为主要规划载体。
目前，城市群建设主要有三个层面：
一是已基本建成的11个城市群，包括珠三角、长三角、京津冀、山东半岛、辽宁半岛、长江中游、中原、成渝、关中、海峡西岸、海峡东岸。
二是正在建设的14个城市群，包括武汉城市群、长株潭城市群、江淮城市群、呼包鄂城市群、兰州城市群、乌昌城市群、黔中城市群、银川城市群、拉萨城市群、太原城市群、石家庄城市群、滇中城市群、环鄱阳湖城市群、南宁城市群。
此外，其余有7个潜在城市群，包括豫皖城市群、冀鲁豫城市群、鄂豫城市群、徐州城市群、浙东城市群、汕头城市群、琼海城市群。其中，豫皖城市群、冀鲁豫城市群、鄂豫城市群均属于区域级城市群，豫皖城市群包含城市：阜阳、亳州、商丘、周口；冀鲁豫城市群包含城市：安阳、鹤壁、濮阳、聊城、菏泽、邯郸；鄂豫城市群包含城市：信阳、南阳、襄樊、随州、驻马店。
预计到2030年，32个城市群将建设成熟，城市群人口达8亿左右，城市带人口达12亿左右。最终形成多层次、开放性的城市群体系。
产城融合破解难题
对开发商而言，《国家新型城镇化规划》其实已有预期，面对新的权威性文件，究竟是继续扎堆一线城市，还是有策略地选择中小城市，是道两难选择。
一线城市，竞争激烈，一个好的地块，动辙数十家开发商在抢，竞争惨烈。尽管一线城市风险较小，但土地成本日益攀升，门槛越来越高。但三、四线城市也很难，尤其是一些中小城市，地价便宜，但去化很慢。
眼下，随着《国家新型城镇化规划》的正式发布，开发商或将迎来二次下乡潮。这其中，具有城市开发与运营能力的投资开发企业，将具有明显优势。
思路。结合当地特色，形成产业加地产的模式，是中小型城市开发的主要方向。粗放式的开发时代也已经过去，未来需要更具复合功能的开发企业，产城融合式的开发将成为主要思路。谁能推动产城融合，谁就能赢得城镇化商机。
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