【商业地产】商业地产如何扎根二三线城市
近日，有媒体针对中国“城市病”问题，直指“一些城市‘亲商’有余‘亲民’不足，商业地产开发往往超出规划强度，致使周边基础设施容量不足。”在新型城镇化建设的大潮中，此番言论发人深省，因为它直指部分二、三线城市商业地产的发展问题，也透露着破解问题的要害与契机。
辩证看待二、三线城市商业市场
如果说5年前是商业地产扎堆二、三线城市的“黄金期”，那么如今部分二、三线城市商业地产供过于求的局面正在加剧。空置率高、租金走低、同质化严重等都成为商业地产开发量与商业运营消化能力不对称的主要表现。
以沈阳为例，截至2013年，沈阳市场商业地产建筑面积存量接近780万平方米，新开业商场供应面积累计超过85万平方米，新开业的大型商场数量超过7个。这不仅进一步推高沈阳商业地产存量，而且加剧了同质化的竞争。加之，电商的冲击、客流量走低、营业额下滑、消费体验差等诸多因素，2014年，沈阳知名的购物中心及百货，如尚泰百货、西武百货、美美百货、伊势丹百货等等或选择退出市场，或调整市场战略。
不过，在众多二、三线城市中，沈阳只是一个个案。卓越联行的分析师认为：我们应该辩证地看待部分二、三线城市商业地产空置率高的问题。从宏观层面判断，一些二、三线城市拥有非常好的经济增长空间，这对商业地产发展是机遇。同时，若在商业地产空置率较高且价格相对较低的时候进行投资，未来价值增涨空间很大。最主要是看这些城市是否拥有足够的好项目。
寻找商业地产的优势竞争力
其实，租金是反映商业地产项目盈利能力最直观的衡量标准。而那些具有持续稳定的租金表现的商业地产项目，一般都在地理位置、业态组合、商业体验等方面占据一定优势。
在长沙，优质商铺在首季度保持良好发展态势，当中首层租金环比上涨1.4%，达到每月每平米355元，空置率下降至5.1%。这主要由于百货和购物中心在纷纷推出市场活动，拉高客流量同时，不断增加餐饮、娱乐休闲等体验性业态，把体验放在了主要位置；同时随着长沙地铁2号线试运营，沿途受益区域的价值提升将进一步推进沿线优质商铺发展，预计租金将会微涨。
在厦门，受益于轨道交通建设的影响、基础设施的完善及消费业态的调整，首季度全市优质购物中心经营稳定，平均租金小幅上涨至每月每平方米636.8元，空置率下降至10.1%，餐饮连锁及快时尚品牌成为市场新增需求。
商业物业压力重重，但是依然没有想象得那么悲观。开发商应该调整餐饮、休闲、娱乐等体验业态产品的比例；同时，有实力的开发商要不断培育和增强独立带动偏远地区商业氛围的能力，通过发展区域性或社区型的商业中心提升竞争力。
虽然商业地产不会出现“崩盘”危机，但是时过境迁的市场变化是值得开发商重视的问题。
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