【商业地产】未来三年上海购物中心建成量将居全球第一
日前，据《购物中心建设：全球最活跃城市》研究报告指出，2014-2016年，上海购物中心新增供应预计将达到约330万平方米，位列全球主要城市第一。其中，超过八成的供应都集中在新兴/次级商务区，主要包括虹桥商务区、七宝、五角场、新江湾、苏河湾等区域。
近年来，随着电商的冲击和购物人群对消费体验的追求，传统购物中心也在转型中引入更多的体验式元素，同时，还有不少购物中心致力于为购物者提供更舒适、更宽敞的公共空间，并推动购物中心向大型化发展。
超八成供应位于新兴商圈
最新研究报告显示，目前，全球在建购物中心面积达到3900万平方米，相比2013年增加了300万平方米，中国在建购物中心面积占全球一半以上，仍是最活跃的市场。
作为全球最大的在建零售项目市场，中国有八个城市跻身全球在建购物中心面积前十名。其中，上海以330万平方米的在建面积位列全球第一，这一数字高于除俄罗斯和土耳其之外的所有86个欧洲城市在建面积的总和。成都紧随上海之后，在建面积达320万平方米。其次是深圳和天津，在建面积分别为270万平方米和250万平方米。、
由于传统市中心的土地日益紧缺和新兴城区的大量住宅建设，城市人口的郊区化趋势不断加强，而轨道交通网络的快速延伸更起到了推波助澜的作用。人口向传统市中心以外迁移则为次级/新兴的发展带来机遇。在2014-2016年的上海购物中心新增供应中，超过80％都位于次级/新兴商圈，供应相对集中的区域主要包括虹桥商务区、七宝、五角场、新江湾、苏河湾等。
上海购物中心建设高峰的成因主要源于新兴商圈的迅猛发展，这些商圈内购物中心的集中供应将会在短期内给业主带来一定招商和租金的压力，但从过去三年新兴商圈平均底层商铺租金的高度增幅来看，上海新兴商圈商铺市场还是很乐观的。
大虹桥购物中心供应较多
据了解，未来3年比较值得关注的项目包括虹桥商务区的虹桥天地、万科中心、协信项目、龙湖虹桥天街等，七宝商圈的万象城和万科广场等，五角场商圈的合生国际广场，新江湾城的尚浦领世，以及苏河湾的大悦城二期和华侨城项目等。
尤其是在大虹桥区域，未来三年，预计将有5个零售项目相继在虹桥商务区内竣工上市，总计零售面积约为40万平方米左右，项目包括虹桥天地、万科中心、协信项目、万通中心和龙湖虹桥天街项目。卓越联行还了解到，未来虹桥商务区新增的零售商业面积恐怕将远不止于此。核心区一期最先启动的虹桥绿谷东区拥有近4万平方米的零售商业面积，近期计划启动招商;富力斥资22亿元收购的虹桥绿谷西区也有3万多平方米的地下商业面积；而核心区北片区的上海正荣财富中心预计将在明年上市，招商工作也正在准备中，不过其商业面积尚在评定中，尚不清楚具体规模。
根据虹桥商务区“十二五规划”显示，其主功能区目标就业人口在20万左右，如果不考虑流动性非常强的交通客流，区域内购物中心体量已不算少。不过，作为一个新兴的商圈，当前虹桥商务区也面临着一些挑战。
首先，虹桥核心区内大部分的写字楼项目仍然在建，商务氛围和消费客群仍在蓄积过程中，因此短期内新虹桥商务区的购物中心项目需要一定时间的培养期；此外，虹桥商务区‘交通枢纽+商务区+区域中心’的多重定位使商业项目面临旅客、办公人员、周边居民这三种性质不同的客群，因而在项目定位、业态选择和分配等方面也需要发展商作出相应的思考和应对。再者，根据整个‘大虹桥’商务区的规划，在2号线/17号线地铁沿线有多个新兴商业区的布点规划，如赵巷、青浦新城等，可能亦会对虹桥商务区的目标客群产生一定分流、截流的影响。”
推动购物中心大型化
值得一提的是，近年来，电商的冲击和购物人群对消费体验的追求促使购物中心引入更多的体验式元素。而影院、冰场、亲子乐园等代表性的体验型租户一般面积较大，同时不少购物中心业主亦致力于为购物者提供更舒适、宽敞的公共空间，这些都推动着购物中心向大型化发展。据统计，2014-2016年间建成的购物中心的平均体量为8.8万平方米，较当前已开业购物中心的平均体量增长了约20％。
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